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今年4月，沃尔玛(Walmart)关闭了芝加哥的四家门店，在整个城市引发了一种熟悉的对话模式。
四家商店中有三家位于以黑人和拉丁裔为主的社区，那里的居民担心关闭会让他们更难买到负担得起的新鲜食物。包括时任市长洛里·莱特富特(Lori Lightfoot)在内的民选官员抨击了沃尔玛突然关闭门店的做法，并质疑沃尔玛在该市开店是否获得了政府补贴。
沃尔玛关闭的芝加哥门店没有直接获得任何税收优惠。不过，市政府关闭的两家商店——格兰德大道(Grand Boulevard)的一家邻里市场(Neighborhood Market)杂货店，以及查塔姆(Chatham)的一家超级中心(Supercenter)，其中还包括一家低成本诊所和一所职业培训学院——都是市政府用税收增量融资资金补贴的开发项目的一部分。
这两个项目的公共资金都流向了开发商。在这两种情况下，纽约市都要求这些开发商在其物业中保持一定水平或类型的零售入住率。但这些要求在2022年12月到期。几个月后，沃尔玛宣布将关闭这些门店。
沃尔玛将关闭门店归咎于这些门店“每年损失数千万美元”。
根据最初的协议条款，如果沃尔玛入驻的格兰德大道(Grand Boulevard)地产关闭，开发商必须在一年内用另一家杂货店取代沃尔玛。在查塔姆，重建协议规定至少70%的购物中心要出租或占用。
市政府表示，在协议仍然有效的情况下，开发商仍在遵守各自的协议。但专家表示，门店关闭表明，城市试图影响私营企业行为的手段有限，即使他们发放公共资金，希望吸引私营企业。尽管沃尔玛没有违反任何协议，但一位市议员将沃尔玛的行为描述为“不尊重”和“不诚实”，并正在共同发起立法，以收紧有关激励的规定。
像芝加哥这样的城市使用激励措施是希望刺激经济发展，扭转数十年来的投资减少和贫困。2021年，芝加哥在TIF支出上花费了3.02亿美元，TIF收入净额超过12亿美元。城市利用重建协议的条款，试图从企业那里榨取利益，比如从企业那里获得承诺，让它们在一定时间内留在某个地点。
但芝加哥伊利诺伊大学(University of Illinois at Chicago)城市规划与政策教授雷切尔·韦伯(Rachel Weber)说，重建协议并不是完美的工具。
她说:“(公司)将自己的行为塑造成符合法律的，但往往不会走下一英里。”“他们非常关注这些协议的条款，如果他们不遵守这些要求，可能会受到各种惩罚。但一旦他们遵守了(协议条款)，他们的定位行为在很多方面就有待商榷了。”
韦伯说，另一个问题是，协议通常是与房产的原始开发商签署的。她说:“开发商非常不愿意在租约条款中写明，他们的商业租户必须遵守这些规定。”
新当选的Ald。拉蒙特·罗宾逊(Lamont Robinson)的第四区包括沃尔玛的一个所在地，他计划周三在市议会提出立法，希望加强该市在重建协议中的谈判。
罗宾逊提出的法令要求，当大租户在获得补贴的开发项目中租房时，市政府必须批准他们的租约，但小企业除外。他说，该条例还将要求这些租户作为当事人加入重建协议，并可能使他们与物业所有者和开发商一起，在违约的情况下承担责任。业主必须在市政府或主要租户计划迁出房产前180天通知市政府。
罗宾逊说:“我们给这些公司非常慷慨的优惠，让他们能够进入我所代表的社区，我们所要求的只是透明度。”“我们要求他们用纳税人的资源和社区做正确的事情。”
2020年，市议会通过了一项立法，为取消不履行对该市义务的公司的某些税收减免制定了框架。
“肾上腺脑白质退化症”。迈克尔·罗德里格斯(Michael Rodriguez)在希尔科(Hilco)的第22区被一团灰尘覆盖后，提出了这项立法;社区居民还呼吁莱特富特取消Hilco公司1970万美元的补贴。
他说，罗德里格斯是提议的TIF改革立法的共同发起人。
罗德里格斯说:“我认为沃尔玛刚刚对我们城市所做的是不尊重的，不诚实的，我认为他们需要对此负责。”“那些拿着我们的税收补贴，在做出承诺后就跑路的开发商需要被追究责任。”
研究政府补贴的政策组织Good Jobs First的执行董事格雷格?勒罗伊(Greg LeRoy)表示，在许多情况下，像沃尔玛这样的大型零售商是政府激励措施的“诱饵”。“这是一个巨大的交通吸引力，”他说。
在格兰德大道(Grand Boulevard) 47号，沃尔玛(Walmart)杂货店是一个名为“商铺与阁楼”(Shops and Lofts)的混合用途开发项目的零售中心。
商铺和loft于2014年开业，除了其他贷款、债券和税收抵免股权外，还获得了约1280万美元的税收增量融资援助。
TIF的大部分资金都用于开发项目的混合收入住房部分;大约140万美元用于零售部分。商店和阁楼是由Mahogany Ventures开发的，该公司是斯基尔肯公司和特洛伊发展公司的合资企业。
“我们提供人们想要的新鲜食物、各种商品和就业机会，反过来，居民和城市也给了我们很大的支持和惠顾。我们很自豪能成为商店和阁楼的一部分，”沃尔玛当时的一位区域经理在商店和阁楼开业时发表声明说。
勒罗伊说，尽管沃尔玛没有直接得到市政府的补贴，但该公司很可能利用给予开发商的补贴，“积极压低租金和其他入住条件”。该公司不愿透露商铺和loft的租金。
沃尔玛在格兰德大道(Grand Boulevard)的租约要到2034年底才到期。该公司表示，它正在与业主合作，为该空间寻找“再利用方案”。
位于佛罗里达州的投资公司Ace Equity Group管理的有限责任公司Ace 2 Bronzeville是商铺和loft零售部分的所有者，其代表表示，该投资公司在沃尔玛4月份宣布之前并不知道该公司计划清空该物业。Ace于2020年购买了该物业的零售部分。
该代表表示，该公司正在评估该空间的各种选择，并拒绝透露未来的租户是否会是一家杂货店。
罗宾逊说，他正在与对商店和loft中目前空置的零售空间感兴趣的杂货经营者进行对话。
在查塔姆，沃尔玛除了经营一家健康诊所和沃尔玛学院(Walmart Academy)外，还经营着一家超级中心。沃尔玛学院是一家职业培训机构，沃尔玛表示打算将其捐赠给社区。该公司在2020年的内乱之后开设了诊所和学院，查塔姆商店在动乱中遭到严重破坏。当年夏天，沃尔玛首席执行官董明伦(Doug McMillon)表示，公司决心留在芝加哥，尽管这里的门店“在很多情况下”并不盈利。
沃尔玛拥有其在查塔姆经营的土地，这是它在2011年购买的。该公司没有提供其在查塔姆的另一处房产的计划细节，只是说它正在考虑“再利用方案”。
与格兰大道一样，沃尔玛在查塔姆的运营并没有直接获得任何税收优惠。然而，该购物中心的开发商在2000年代中期与纽约市签订了一项重建协议，以换取公共资金，并最终获得了约2450万美元的TIF美元的批准。规划与发展部副局长彼得·斯特拉扎博斯科(Peter Strazzabosco)说，迄今为止，这些资金中约有1,350万美元已被分发出去。
Strazzabosco说，如果开发商是一家以W2005 CMK Realty名义运营的有限责任公司，在它仍然存在的情况下违约，市政府将有权留置该物业，以获得提供给开发商的市政资金的价值。他说，市政府还可以将开发商告上法庭，要求收回在此之前向开发商提供的所有资金。如果开发商在大大道重建协议上违约，纽约市也可以获得同样的补救措施。
Strazzabosco称:"更有可能的结果是，针对潜在违约者本身，以及违约发生的时间，采取相应的补救措施。"
前21区长。小霍华德·布鲁金斯(Howard Brookins Jr.)在任期间，沃尔玛首次试图在芝加哥扩张时遭到劳工组织的强烈反对。
布鲁金斯说，他仍然相信，为把沃尔玛带到查塔姆而斗争是值得的，因为它向社区展示了它可以吸引大型零售商。
“他们确实为社区提供了有价值的服务，”布鲁金斯说。“他们只是不能让它工作，或者他们只是没有让它工作。”
布鲁金斯说，任何试图通过立法来加强城市方面的TIF协议都应该谨慎对待。他说，如果面临来自该市的额外限制，那些已经对在投资不足的地区开展业务犹豫不决的零售商可能会干脆选择不去。
“一开始很难让这些跨国零售租户来到南区，”布鲁金斯说。“任何其他障碍都将使他们几乎不可能成功。”
今年4月，查塔姆和其他南区社区的居民在沃尔玛超市关闭前几天挤满了停车场，寻找最后的交易。一名沃尔玛代表站在外面看守，引导《论坛报》的员工离开商店的正门。查塔姆的居民哀叹又失去了一家南区杂货店。
一名购物者说，商店关门后，她会去普尔曼的沃尔玛超级中心(Walmart Supercenter)，那里位于查塔姆商店东南约6英里(约合16公里)处。
“如果他们把它拿走，”她说，“我就去印第安纳州。”
