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新加坡:即将到来的Sabana工业房地产投资信托基金EGM将焦点放在了内部还是外部经理更适合房地产投资信托(REIT)。
维权投资者和单位持有人Quarz Capital希望撤换该房地产投资信托基金的经理，并让Sabana的受托人将管理职能内部化。
Quarz还希望受托人成立一家全资子公司，然后任命合格的候选人来管理该房地产投资信托基金的资产。
不管这些决议是否成功，它们都提出了一个问题，即外部管理者更好还是内部管理者更好。
截至6月30日，新加坡共有42家房地产投资信托基金和房地产信托基金，总市值为980亿新元(合3350亿令吉)。
所有这些都是由外部管理的，因此，如果石英的解决方案成功，这将标志着新加坡房地产投资信托基金首次走上内部路线。
Sabana的外部管理人为总部位于香港的房地产公司ESR Group所有，ESR Group是该REIT的最大股东，持有20.6%的股份。
房地产投资信托基金的起点通常是一家拥有办公楼、购物中心、酒店或仓库的房地产集团，这些集团正在产生稳定的租金收入。
然后，所有者(也被称为保荐人)将这些资产分拆，将它们出售给一个房地产投资信托基金工具。
业主获得现金，可用于购买或开发新资产，而房地产投资信托基金的单位持有人则可以从这些物业中获得稳定的收入来源。简而言之，这就是REIT投资在退休人员中非常受欢迎的原因。
在新加坡，业主通常会成立一家公司，成为房地产投资信托基金的管理人，并从管理物业中赚取费用。
由于原本是业主管理这些资产，一些员工会被调到房地产投资信托基金经理那里，因为他们有相关的专业知识。
随着时间的推移，随着更多的房产加入到投资组合中，房地产投资信托基金的员工将会扩大。员工在管理物业方面也更有经验。
虽然业主失去了部分租金收入，但这部分收入被其对房地产投资信托基金经理的所有权所抵消，后者赚取管理费。
这种模式在美国主要是内部管理的模式，美国是REITs最大的市场。
对外部管理模式的一些批评集中在绩效激励上，这可能会鼓励管理者承担过多的债务和风险。
按资产规模获得报酬的基金经理——例如，赚取收购费——可能会专注于大举扩大规模，而不是确保资产表现出良好的长期增长。
单位持有人使用外部管理人员的成本也可能高于内部管理人员。
因此，在使用外部和内部经理之间的一个关键争论是，经理和单位持有人的利益是否一致。
争论的另一个关键问题是，一个糟糕的经理能否被轻易解雇。
关于第一点，一些业内人士指出，在新加坡的案例中，其意图是创造一种能够向投资者提供有吸引力的股息收益率的产品。
因此，REITs受集体投资计划的监管，作为单位信托产品进行营销。在这种情况下，成功取决于管理资产的团队的专业知识。
业内人士补充称，新加坡的独特之处在于，保荐人通常持有房地产投资信托基金的股份，这有助于进一步协调基金经理和单位持有人之间的利益。——海峡时报/ANN
